A popularização de plataformas como Airbnb e Booking trouxeram mais atenção para o conceito de locações por temporada. Com isso, esse modelo acabou criando novas oportunidades para proprietários e investidores, mas também trazendo dúvidas para síndicos e moradores.

Afinal, um condomínio pode impedir ou limitar esse tipo de locação? A resposta para isso não é bem tão direta.

A legislação oferece parâmetros para esse tipo de contrato, porém a convenção condominial e o regimento interno também exercem papel decisivo. Por isso, cada situação exige uma análise própria antes de concluir se a prática pode ser restringida.

Locação por temporada: o que caracteriza?

A locação por temporada não surge agora, mas a dinâmica vem mudando. Hoje os proprietários conseguem disponibilizar seus imóveis facilmente, com poucos cliques, o que aumenta esse tipo de contratação em condomínios residenciais

Apesar da tecnologia proporcionar facilidade, o conceito jurídico não deixa de ser importante para entender as regras que se aplicam. Isso porque nem toda ocupação de curta duração possui a mesma natureza jurídica, e essa distinção muda a forma como os tribunais analisam cada caso.

O que a Lei do Inquilinato considera locação por temporada

Essa utilização pode ocorrer por vários motivos, como férias, viagens de trabalho e até mesmo reforma no imóvel do locatário. O contrato pode envolver imóvel mobiliado ou não, desde que tenha caráter transitório e seja destinado à moradia durante esse período.

Quando o imóvel é mobiliado, existe ainda uma exigência específica prevista na própria lei, o contrato deve conter um inventário descrevendo os móveis e demais bens disponibilizados. Isso traz mais segurança para ambas as partes durante a contratação e no encerramento da locação.

Embora muitas negociações sejam realizadas por aplicativos, a modalidade continua sendo aquela prevista na Lei do Inquilinato sempre que houver apenas a cessão temporária do imóvel para fins de residência.

Qual a diferença entre locação por temporada e hospedagem

Uma ideia comum é achar que toda reserva por aplicativo configura automaticamente como hospedagem, mas isso não corresponde ao que vem sendo adotado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). O principal critério utilizado pelos tribunais é a existência, ou não, de serviços típicos da atividade hoteleira.

Se existe limpeza periódica ou atendimento contínuo, qualquer serviço semelhante a esses, a relação é de hospedagem. Porém, quando o proprietário apenas disponibiliza o imóvel para uso exclusivo do ocupante durante determinado período, normalmente permanece caracterizada a locação por temporada.

Essa distinção é o que levou o STJ, a desenvolver o conceito de hospedagem atípica. Nesse entendimento, um imóvel anunciado em uma plataforma digital não altera automaticamente a natureza do contrato. O que realmente importa é a forma como a atividade é exercida.

Por isso, os tribunais costumam avaliar aspectos como os mencionados e, esses elementos analisados em conjunto, ajudam a definir se a situação corresponde à locação prevista na Lei do Inquilinato ou se se aproxima de uma atividade de hospedagem.

O condomínio pode restringir esse tipo de locação?

Sim, o condomínio pode fazer isso, mas não é algo que acontece do absoluto nada.

O direito do proprietário de utilizar seu imóvel convive com as regras que organizam a vida em condomínio. Por esse motivo, a possibilidade de restringir locações por temporada depende tanto dos limites impostos pela legislação quanto das normas internas aprovadas pelos próprios condôminos.

É importante saber que nem toda restrição será válida, assim como nem toda locação poderá ser impedida. Cada situação deve ser analisada considerando o conjunto das regras aplicáveis.

O direito de propriedade possui limites dentro do condomínio

O artigo 1.228 do Código Civil assegura ao proprietário direitos amplos sobre seu imóvel. Ainda assim, esses direitos não são absolutos quando se trata de um imóvel em condomínio.

Isso acontece porque morar em condomínio exige equilíbrio entre o que cada um quer fazer com seu imóvel e o direito dos vizinhos de viver em paz. Por isso, o Código Civil (artigo 1.336, inciso IV) determina que o morador deve usar sua unidade de acordo com a finalidade do prédio, sem incomodar os demais, seja atrapalhando o sossego ou colocando a segurança de todos em risco.

A Lei nº 4.591/1964 segue, no artigo 19, estabelece que, mesmo sendo dono da unidade, o morador precisa respeitar as regras de boa vizinhança e convivência adotadas pelo condomínio.

Quando as regras internas podem estabelecer restrições

Além das leis, as regras internas do próprio condomínio também têm peso importante nessa história. É a chamada convenção condominial, documento que, entre outras coisas, define se o prédio é residencial, comercial ou misto.

Quando os moradores querem mudar essa destinação ou criar novas restrições sobre o uso das unidades, essa decisão precisa do apoio de pelo menos dois terços dos condôminos.

Esse tipo de regra foi validado pelo STJ em uma decisão de 2021, os ministros entenderam que um condomínio residencial pode proibir aluguéis de curta duração desde que essa restrição esteja prevista na convenção ou tenha sido aprovada pelos condôminos com o quórum necessário.

Isso não quer dizer que todo aluguel por temporada seja proibido, o que a decisão do STJ deixa claro é que tudo depende de como a regra foi criada. Se ela seguiu o processo correto e está devidamente prevista nas normas do condomínio, ela vale.

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Convenção condominial e regimento interno: qual é o papel de cada um?

Para entender até onde o condomínio pode ir na hora de restringir aluguel por temporada, é importante saber que convenção condominial e regimento interno tem funções diferentes.

A convenção é o documento mais importante do condomínio, é nela que ficam definidas as regras estruturais. Como o prédio será administrado, qual é a sua destinação (residencial, comercial ou mista) e quais são os direitos e deveres de cada morador. 

Já o regimento interno cuida do dia no condomínio. É ali que normalmente estão as regras mais práticas, como funciona a entrada de visitantes, o uso das áreas comuns, uso do salão de festas, entre outras questões operacionais.

Então, o regimento interno sozinho não tem poder para proibir aluguel por temporada se a convenção não abrir espaço para isso. Como a convenção está em um “nível” acima na hierarquia das regras do condomínio, o regimento não pode criar essa restrição por conta própria.

Como as normas internas influenciam as decisões do condomínio

Mesmo quando não existe uma proibição da locação por temporada, o condomínio pode estabelecer regras para organizar a convivência e reduzir conflitos com a maior circulação de pessoas.

É possível, por exemplo, exigir cadastro prévio dos ocupantes junto à portaria ou instruir o número máximo de pessoas por unidade durante a estadia. Essas medidas buscam facilitar o controle e preservar a segurança dos moradores.

A importância das assembleias e das deliberações dos condôminos

É nas assembleias que os condôminos se reúnem para discutir e decidir assuntos importantes.

Existem dois tipos principais, a Assembleia Geral Ordinária, que costuma acontecer uma vez por ano para tratar de contas, e a Assembleia Geral Extraordinária, que pode ser convocada a qualquer momento quando surge algum assunto específico, como criar regras sobre locação por temporada.

Uma vez aprovada corretamente, a decisão vale para todos os moradores, mesmo para quem não compareceu à reunião ou votou contra.

Teve um caso julgado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo que mostra bem como isso funciona. Em um condomínio, a assembleia aprovou uma restrição às locações por temporada com mais de dois terços dos votos, mesmo assim, a Justiça anulou a decisão, porque a convenção daquele condomínio específico exigia unanimidade para alterações desse tipo.

Direitos, deveres e os principais conflitos envolvendo locações por temporada

Depois de entender quais normas podem disciplinar as locações por temporada dentro de um condomínio, vamos observar como essas regras funcionam na rotina dos moradores. 

Nessa etapa costumam surgir os conflitos mais frequentes, envolvendo responsabilidades dos proprietários, comportamento dos hóspedes e medidas adotadas pela administração para preservar a convivência.

Embora cada condomínio tenha características próprias, algumas situações aparecem com bastante frequência e podem ser evitadas quando todos conhecem seus direitos e deveres.

Responsabilidades dos proprietários e dos hóspedes

Quem se hospeda em uma unidade por locação de curta duração precisa seguir as mesmas regras que valem para os demais moradores. A lei é clara nesse ponto, não importa o título pelo qual a pessoa está ocupando o imóvel, todo mundo está sujeito às normas do condomínio.

Isso quer dizer que o hóspede também precisa respeitar a convenção e as decisões aprovadas pelo condomínio. E, se essas regras forem descumpridas, o síndico pode aplicar as multas previstas, cobrando pelo prejuízo ou transtorno causado.

Só que, mesmo quando quem comete a infração é o hóspede, o condomínio só tem relação direta com o proprietário da unidade. Ou seja, é o dono do imóvel quem responde por qualquer problema causado durante a locação. 

Depois, se houver previsão no contrato de aluguel, ele pode até tentar recuperar esse prejuízo junto ao hóspede, mas essa é uma questão entre eles, que não afeta a relação com o condomínio.

Por isso, esse cuidado é ainda mais importante para quem aluga com frequência por plataformas digitais. Orientar bem os hóspedes sobre as regras do condomínio ajuda a evitar problemas e desgastes com a administração.

Como evitar problemas relacionados à segurança, uso das áreas comuns e convivência

Grande parte dos conflitos envolvendo locação por temporada acontece porque quem mora no condomínio o ano todo e quem passa apenas alguns dias por lá têm expectativas diferentes. Para o morador permanente, pode ser desconfortável lidar com festas em horários inadequados ou perceber um vaivém constante de pessoas que ele nunca viu antes circulando pelo prédio.

Outro ponto que preocupa os moradores é quando uma unidade passa a funcionar quase como uma pousada, recebendo hóspedes diferentes com muita frequência. Para quem administra o condomínio, essa rotatividade constante torna mais difícil saber exatamente quem está circulando pelo prédio, o que pesa também na sensação de segurança dos demais moradores.

Por isso, muitos condomínios preferem agir de forma preventiva, com a portaria pedindo a identificação de quem chega, além do aviso antecipado. Ainda assim, essas medidas não são o suficiente em algumas situações.

Quando um morador insiste em um comportamento que prejudica a convivência, mesmo depois de já ter recebido advertências, a lei permite que o condomínio aplique uma penalidade mais severa. 

Nesses casos, a pessoa pode ser multada em até dez vezes o valor da taxa condominial, uma medida extrema, que é reservada para situações em que o conflito se repete e realmente compromete a vida em comunidade.

O que diz a jurisprudência e quando buscar orientação jurídica

As decisões da Justiça definem até onde vai o limite das locações por temporada de caso a caso. 

Isso acontece porque, embora a lei estabeleça regras gerais, cada condomínio tem suas particularidades. Por isso, acompanhar como os tribunais vêm decidindo esses casos é importante para que síndicos e gestores consigam tomar decisões mais informadas.

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Como os tribunais têm analisado cada situação

Nos últimos anos, o Superior Tribunal de Justiça vem construindo, aos poucos, critérios mais claros para julgar esses tipos de conflitos.

Quando a corte definir uma posição única sobre o assunto, os demais tribunais do Brasil serão obrigados a seguir esse entendimento, o que deve trazer mais uniformidade para esse tipo de decisão no futuro.

Até lá, cada caso segue sendo analisado individualmente, levando em conta não só a convenção, mas também como o imóvel é usado, se a locação tem cara de negócio e com que frequência os hóspedes se revezam. É assim que os juízes decidem se aquele uso ainda combina com a destinação do condomínio.

Quando vale a pena buscar orientação jurídica especializada

Como esse tema ainda está em evolução nos tribunais, buscar uma análise jurídica preventiva costuma ser a melhor forma de evitar conflitos que poderiam se transformar em discussões judiciais desgastantes.

Isso importa bastante quando o condomínio quer mudar a convenção para regulamentar as locações por temporada. Vale a pena parar e revisar com atenção se as cláusulas estão bem escritas, se o quórum necessário foi respeitado e se a mudança está alinhada com o que os tribunais têm decidido sobre o tema. 

Fazer essa checagem antes evita boa parte dos problemas de contestação lá na frente.

O mesmo vale para síndicos que lidam com reclamações frequentes sobre hóspedes temporários. Antes de aplicar multas ou adotar medidas mais rígidas, é preciso verificar se essas providências têm respaldo na lei e nos documentos internos do condomínio.

E, para proprietários que recebem advertências ou multas, também pode valer a pena checar se as medidas tomadas pelo condomínio realmente respeitam a convenção, o regimento interno e a legislação aplicável ao caso.

Por que a análise preventiva reduz conflitos e garante segurança jurídica

As locações por temporada já fazem parte de muitos condomínios. Porém, isso não significa que exista uma resposta simples e única sobre quando elas são permitidas ou quais são seus limites.

Como vimos ao longo deste artigo, esse tema é regulado por várias camadas de regras e, como cada condomínio tem suas próprias características, o que funciona para um caso pode não servir para outro.

Por isso, a análise preventiva continua sendo o caminho mais seguro, ajudando a evitar conflitos, preservando a boa convivência entre os moradores e garantindo que as decisões do condomínio estejam de acordo com a lei.