Quando você finalmente encontra um imóvel em Manaus que combina com seus planos e orçamentos, vem aquela sensação de que a parte mais difícil chegou ao fim. Só que existe uma etapa antes da compra, que é confirmar se a documentação permite que aquela negociação aconteça sem problemas depois da assinatura.

Nessa hora podem aparecer informações que não se descobrem em uma visita. Seja dívida de IPTU ou até uma situação jurídica envolvendo o vendedor, coisas que podem mudar as condições da compra. Por isso, o indicado é conferir o que está por trás do imóvel antes de assinar o contrato.

A seguir, você vai encontrar cinco verificações que ajudam a organizar essa análise e entender o que cada uma pode evitar.

O que verificar antes de comprar um imóvel em Manaus?

Os documentos para comprar imóvel em Manaus existem para responder algumas perguntas sobre a negociação. Cada consulta tem uma função específica.

Com esses pontos, dá para formar uma base de análise que vai servir para a maioria das negociações. Claro, mesmo assim o nível de investigação pode variar de um imóvel para outro.

1. Como verificar a matrícula do imóvel antes da compra?

A matrícula é o principal ponto para começar a entender a situação jurídica de uma propriedade. Ela individualiza o imóvel e reúne os registros ao longo de sua história.

O comprador deve conferir a matrícula atualizada e comparar os dados com as informações que o vendedor passou anteriormente.

O que consta na matrícula de um imóvel?

Na matrícula aparecem a identificação e a descrição do imóvel, como localização e características registradas. Também ficam registrados os proprietários e os atos que modificaram a situação jurídica ao longo do tempo.

Existem duas expressões que aparecem com frequência nesse documento.

Essa leitura permite perceber se aquilo que existe fisicamente corresponde ao que está documentado. Como exemplo, uma construção ou alteração que não aparece no registro pode exigir regularização antes da conclusão do negócio.

Como saber quem é o verdadeiro proprietário?

O comprador precisa conferir se o nome de quem está vendendo corresponde ao nome do proprietário indicado na matrícula atualizada. Para isso, o comprador pode solicitar uma Certidão de Matrícula Atualizada ou de Inteiro Teor no Cartório de Registro de Imóveis responsável pelo imóvel.

A consulta pode ser feita com o número da matrícula e também pode partir do endereço ou de dados do proprietário. Sistemas eletrônicos de registro permitem realizar parte dessas solicitações pela internet, o que facilita a etapa inicial da pesquisa.

Antes de fazer o pedido, confirme qual desses cartórios é responsável pela área onde o imóvel está localizado.

Quais ônus e restrições podem aparecer na matrícula?

A matrícula pode revelar situações que interferem na negociação, entre as mais comuns estão:

Esses apontamentos não podem ser tratados todos da mesma maneira. Cada um produz uma consequência diferente e pode exigir uma solução específica antes da compra.

Se houver alguma restrição, o comprador deve entender sua origem, verificar se ainda está vigente e identificar o que precisa acontecer para que o negócio possa avançar com segurança.

2. Como verificar se o imóvel tem dívidas de IPTU em Manaus?

Um imóvel pode estar com a matrícula aparentemente regular e, ainda assim, possuir valores de IPTU pendentes. Essa consulta ajuda a evitar que uma dívida antiga apareça depois da compra e comprometa o planejamento financeiro do novo proprietário.

Em Manaus, a consulta pode ser realizada pelos canais da Prefeitura e pelos serviços da SEMEF. O comprador pode utilizar os dados cadastrais do imóvel para verificar a existência de pendências e emitir a certidão correspondente.

Como consultar a situação tributária do imóvel na Prefeitura de Manaus?

Da mesma forma, o portal de atendimento da Prefeitura vai funcionar para sua consulta. 

Entre os dados que o comprador pode informar estão a inscrição ou matrícula imobiliária utilizada para o IPTU e as informações do proprietário. Também há atendimento pelos canais municipais para orientar quando houver dificuldade na consulta.

O objetivo é saber se existem valores pendentes antes de avançar para as etapas mais caras da compra.

A certidão negativa é obrigatória para comprar um imóvel?

A certidão negativa de débitos municipais não é uma condição absoluta para a transferência da propriedade. Essa certidão não é exigida por lei para a realização do registro, ainda assim, é recomendada como medida de segurança.

O IPTU está entre as obrigações que podem acompanhar o próprio imóvel, em outros termos, propter rem é a expressão usada para indicar uma obrigação ligada à titularidade de um bem. Assim, a existência de um débito anterior pode gerar consequências para quem adquirir a propriedade.

Então, conferir a situação fiscal antes da assinatura permite negociar a quitação ou definir no contrato quem ficará responsável pelo pagamento, sem deixar essa questão para depois da transferência.

A certidão também tem prazo de validade, não basta guardar um documento antigo de uma negociação que ficou meses parada. Quando a compra estiver próxima de ser concluída, o comprador deve conferir novamente a situação.

3. Quem paga dívidas de condomínio depois da compra do imóvel?

As despesas condominiais possuem uma característica própria, já que determinadas dívidas acompanham o imóvel.

O Código Civil estabelece, no art. 1.345, que o adquirente responde pelos débitos condominiais relativos à unidade. Por isso, uma pendência deixada pelo antigo proprietário pode chegar ao novo dono mesmo que ele não tenha participado da formação daquela dívida.

O comprador pode assumir dívidas deixadas pelo antigo proprietário?

Sim, de forma direta. O comprador precisa conferir a situação do condomínio antes da assinatura para evitar esse problema ou resolver da melhor forma.

Se houver débitos antigos, o condomínio pode cobrar o atual proprietário. E, depois de quitar a dívida, o comprador pode ter direito de regresso, que significa a possibilidade de buscar do antigo proprietário o ressarcimento do valor que pagou, conforme as circunstâncias do caso e o que tiver sido estabelecido entre as partes.

Então, lembre: o contrato pode definir que o vendedor ficará responsável pelas despesas anteriores à venda, porém essa combinação não elimina, por si só, a possibilidade de o condomínio cobrar o proprietário atual.

Como verificar débitos de condomínio antes de assinar?

O caminho mais simples é pedir ao vendedor uma declaração ou certidão de quitação que o síndico ou a administradora tenha emitido.

Além disso, é recomendável confirmar a autenticidade com a própria administração do condomínio e perguntar se existem cobranças em andamento ou valores previstos para obras que possam afetar as despesas da unidade.

4. O que deve ser verificado sobre o vendedor do imóvel?

Vamos voltar, aqui, a atenção para quem está vendendo. A existência de processos ou dívidas relevantes em nome do proprietário pode criar problemas para uma negociação. 

Quais documentos do vendedor realmente precisam ser analisados?

Para uma pessoa física, a conferência começa pela identificação e pelo estado civil. RG, CPF e certidão de casamento, quando aplicável, ajudam a confirmar quem está participando da negociação e se existe alguma questão relacionada ao regime de bens.

Dependendo da situação, o comprador também pode analisar certidões de distribuição cível, trabalhista e federal, além de protestos.

Se o vendedor for casado, o comprador precisa verificar se a participação do cônjuge na venda é necessária. Já em uma venda feita por pessoa jurídica entram documentos como contrato social, CNPJ e certidões da empresa.

O objetivo dessas consultas é identificar situações que possam comprometer a negociação, como fraude contra credores, quando uma venda pode prejudicar pessoas ou empresas que têm valores a receber, ou fraude à execução, relacionada à alienação de patrimônio em circunstâncias que podem afetar uma cobrança judicial.

Também existe o risco de evicção, que acontece quando o comprador perde o imóvel em razão de um direito anterior reconhecido judicialmente em favor de outra pessoa. Ou seja, o comprador deve ficar atento aos sinais de risco relacionados ao vendedor.

Certidões do vendedor são sempre necessárias?

Não existe uma quantidade fixa de certidões que sirva para toda compra. Em uma negociação simples, envolvendo uma pessoa física sem indícios de problemas, a análise pode ser mais curta. Quando há sinais de risco maior, a lista de certidões cresce.

A pergunta mais útil é: quais riscos precisam ser investigados nesta compra específica? E isso nós vamos te contar.

O que é due diligence imobiliária?

Due diligence imobiliária é o nome técnico dado à investigação preventiva feita antes da compra, reunindo e analisando as informações que fazem sentido para aquela aquisição, sem se resumir a pedir todas as certidões disponíveis de uma vez.

O motivo é bem simples, cada compra precisa de um conjunto diferente de verificações. Um imóvel financiado, uma venda feita por empresa, um imóvel em inventário ou uma propriedade na planta trazem riscos distintos entre si, e a análise deve acompanhar essas características, sem seguir uma lista padrão.

Assim, o comprador consegue saber quais pendências deve resolver e quais riscos pode assumir.

A Lei nº 13.097/2015 trouxe regras importantes sobre a proteção do terceiro de boa-fé que consulta os registros públicos, mas essa proteção não elimina a importância de uma análise cuidadosa antes da compra.

Por fim, antes de chegar na assinatura, o comprador já deve ter uma visão clara da situação documental do imóvel e de quem está vendendo. A próxima etapa é colocar essas condições no papel.

5. O que conferir no contrato de compra e venda do imóvel?

Depois de analisar o imóvel e o vendedor, o contrato reúne as condições que vão orientar a negociação. É nele que precisam aparecer, de forma clara, o que foi combinado sobre pagamento, prazos, despesas, entrega das chaves e consequências para cada parte.

Por isso, uma minuta genérica que você encontra na internet provavelmente não vai englobar as particularidades da compra. O documento precisa refletir bem a negociação sendo feita.

A comissão do corretor também normalmente aparece nessa etapa. No mercado imobiliário, é comum que fique em torno de 5% a 6% do valor da venda, normalmente a cargo do vendedor, embora isso possa variar.

Como devem aparecer preço e forma de pagamento?

O contrato deve indicar o valor total da compra de maneira precisa, além de explicar como esse montante será pago.

Se houver entrada, parcelas e financiamento bancário, cada parte precisa estar identificada. Também devem constar as datas de vencimento e, quando houver pagamento parcelado, o índice usado para correção dos valores.

Além disso, o comprador precisa saber previamente quais juros, multas ou outros encargos podem incidir caso ele não pague uma parcela na data prevista. Quanto mais detalhada for essa parte, menor a possibilidade de surgir uma divergência sobre o que cada pagamento deveria representar no futuro.

Quem paga IPTU, condomínio e outras despesas?

As responsabilidades perante a Prefeitura e o condomínio já foram tratadas nas verificações anteriores, porém, no contrato existe a questão de como o comprador e o vendedor vão dividir essas despesas entre si.

Para isso, o documento deve estabelecer uma data de corte. Por exemplo, se as partes definirem a entrega da posse para o meio do mês, é possível estabelecer como serão distribuídos os valores referentes àquele período. O mesmo cuidado vale para despesas extraordinárias, taxas aprovadas antes da venda e outros encargos relacionados ao imóvel.

Essa definição evita que uma obrigação fique sem responsável depois da mudança de proprietário.

O que verificar sobre multa, desistência e rescisão?

O contrato deve explicar o que acontece se uma das partes descumprir o acordo ou desistir da negociação, quando essa possibilidade estiver prevista. Podem existir multas por atraso e penalidades pela desistência. 

Os percentuais não devem servir como uma fórmula válida para qualquer compra, já que dependem das condições do contrato e da natureza da negociação.

Também merece atenção a situação em que o comprador depende de financiamento. Se o banco não aprovar o crédito, o contrato precisa deixar claro o que acontece com a entrada ou o sinal já pago.

Tem a evicção, já mencionada na análise do vendedor, o contrato pode prever uma cláusula de indenização para essa hipótese, garantindo ao comprador alguma proteção financeira caso ela chegue a acontecer.

Quando devem ocorrer a entrega das chaves e a posse?

A data de entrega das chaves precisa estar definida ou vinculada a um evento claramente identificado. Pode ocorrer depois da quitação ou de outra condição que as partes tenham acordado.

Esse detalhe merece mais atenção porque a posse e a propriedade não necessariamente mudam de titular no mesmo momento. Além disso, quem recebe as chaves pode passar a responder pelas despesas condominiais da unidade, mesmo que o registro da propriedade ainda não tenha sido concluído.

Por isso, o contrato deve deixar claro quando começa a responsabilidade do comprador pela utilização do imóvel e pelas despesas relacionadas à posse.

Quando o comprador se torna proprietário do imóvel?

Assinar um contrato não encerra o processo de transferência da propriedade. A legislação brasileira estabelece uma diferença entre assumir a obrigação de comprar e se tornar proprietário perante terceiros. 

Assinar o contrato transfere a propriedade?

Não. O contrato particular ou a promessa de compra e venda estabelece obrigações entre comprador e vendedor, mas não substitui o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Essa situação também ajuda a entender o chamado contrato de gaveta, que, em linhas gerais, é um acordo particular que não foi levado ao registro imobiliário. Mesmo que exista assinatura e pagamento entre as partes, o documento, sozinho, não altera o proprietário que aparece oficialmente na matrícula.

O art. 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade imóvel é transferida com o registro do título no Registro de Imóveis. Portanto, enquanto isso não acontecer, o vendedor continua figurando como proprietário no registro.

Por que o registro no Cartório de Registro de Imóveis é necessário?

O registro torna pública a transferência e faz com que o comprador passe a constar como proprietário do imóvel.

Se a compra ficar apenas no contrato, o nome do vendedor continua associado à propriedade no registro, o que pode criar dificuldades caso surjam novas negociações ou outras situações jurídicas envolvendo aquele patrimônio.

Depois de formalizar o título adequado, o comprador deve levar ao Cartório de Registro de Imóveis responsável pela matrícula.

Então, vamos deixar bem claro:

Assim, reconhecer firma em um contrato particular não substitui o registro imobiliário.

Comprar imóvel na planta exige cuidados diferentes?

Sim. A compra de uma unidade na planta envolve documentos e verificações que não aparecem da mesma forma em um imóvel já construído. Além de que, nesse tipo de aquisição, o comprador assume compromissos antes de receber o imóvel.

Antes de assinar, o comprador deve conferir se a incorporação está devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis e analisar o memorial descritivo, que detalha características e materiais previstos para o empreendimento. O cronograma físico-financeiro também ajuda a entender a previsão de execução da obra.

Também é recomendável pesquisar o histórico da incorporadora, incluindo entregas anteriores e eventuais disputas judiciais relevantes. 

Há ainda regras específicas de proteção ao consumidor para determinadas contratações feitas. Como elas dependem da forma e do local da contratação, as partes devem analisar o contrato de acordo com a situação concreta.

FAQ

Comprar imóvel em Manaus com mais segurança

Antes de fechar a compra, reúna a documentação, confira a situação do imóvel e do vendedor e leia o contrato com atenção. Cada negociação tem suas particularidades, e identificar pendências antes da assinatura pode evitar custos e problemas posteriores.

Se você está avaliando um imóvel em Manaus e quer mais segurança jurídica para avançar, a BMB pode ajudar na análise da documentação e das condições da negociação.

Entre em contato para entender como esse acompanhamento pode ser feito no seu caso.

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