Antecipar a doação de imóvel para filhos compensa agora, ou é melhor esperar? Nos últimos meses, a aprovação da LC 227/2026 trouxe mais incertezas, principalmente por causa das notícias sobre o aumento do ITCMD (o imposto que incide sobre heranças e doações) e da reforma tributária.

A resposta não vai ser direta para todos os casos. Em alguns, o imposto pode aumentar, em outros, o impacto será pequeno ou inexistente. Tudo depende de fatores como o valor do patrimônio, as regras do estado onde o imposto será devido e o objetivo da família com a doação.

Muitas informações circulam de forma incompleta, com pessoas acreditando que toda doação ficou mais cara ou confiando em estratégias que não mais funcionam com a nova legislação. Antes de qualquer decisão, vamos separar o que realmente mudou do que continua funcionando no planejamento sucessório. 

Neste artigo, você vai entender o que a LC 227/2026 alterou, quais práticas perderam o efeito esperado e quais instrumentos continuam disponíveis para organizar a sucessão patrimonial com segurança.

Vou pagar mais imposto para deixar bens aos filhos?

Talvez seja a pergunta mais importante para quem começou a pesquisar sobre o tema, a resposta mais honesta é que depende. 

A LC 227/2026 não aumentou o imposto sobre todas as doações nem criou uma nova alíquota (valor fixo) nacional. Ela regulou as regras gerais do ITCMD previstas pela Emenda Constitucional 132/2023 e tornou obrigatória a cobrança escalonada (quanto maior o valor, maior o percentual).

Em termos mais simples, patrimônios maiores tendem a pagar percentuais maiores, conforme as faixas definidas pela legislação estadual. Já famílias com patrimônio menor podem continuar sujeitas às mesmas alíquotas que já existiam.

Duas famílias que doam imóveis de valores diferentes podem enfrentar realidades distintas, mesmo fazendo o mesmo negócio jurídico.

O ITCMD, além disso, é um imposto estadual. Ou seja, mesmo com uma regra nacional exigindo essa cobrança escalonada, cada estado define suas próprias faixas, isenções e procedimentos, dentro dos limites da lei federal.

Esse detalhe muda o cálculo de quem tem imóveis no Amazonas. O estado já cobrava de forma escalonada antes mesmo da LC 227/2026, enquanto outros ainda precisaram adequar suas leis.

Por fim, ouvir que “o imposto da herança aumentou” não é suficiente para decidir se você deveria antecipar uma doação. 

O que a LC 227/2026 mudou no ITCMD

Publicada em janeiro de 2026, a Lei Complementar nº 227 regulamentou diversos pontos da reforma tributária relacionados ao ITCMD, imposto estadual incidente sobre heranças e doações.

A principal mudança foi transformar em regra nacional aquilo que a Constituição já havia determinado, a cobrança do ITCMD deve ser progressiva em todos os estados. Em vez de um único percentual para qualquer valor transmitido, passam a valer faixas de tributação. Então, quanto maior o valor da herança ou da doação, maior o percentual que incide sobre a transmissão. 

É importante destacar um ponto que costuma gerar confusão. A LC 227/2026 não criou uma tabela nacional de alíquotas nem fixou percentuais como 2%, 4%, 6% ou 8%. A lei apenas determinou que os estados adotem o modelo progressivo, enquanto o limite máximo continua sendo o teto de 8% previsto pela Resolução nº 9/1992 do Senado Federal.

E, quando um estado precisa alterar sua legislação para se adequar, a nova regra ainda precisa respeitar os prazos que a Constituição exige. Em geral, a lei só passa a valer no ano seguinte ao da publicação e depois de cumpridos noventa dias. 

A LC 227/2026 também trouxe normas gerais sobre outros pontos do imposto, como a forma de calcular o valor devido e as regras para bens no exterior. São temas que geravam dúvidas há muito tempo.

Três dessas mudanças, porém, interessam quem pretende doar um imóvel aos filhos, porque mexem com estratégias conhecidas de planejamento sucessório.

Três estratégias de doação que pararam de funcionar

A reforma mudou o tratamento dado a alguns caminhos que buscavam reduzir a carga tributária por meio da forma como a transmissão era estruturada.

Com a LC 227/2026, várias dessas estratégias perderam espaço porque a legislação passou a disciplinar situações que antes dependiam da interpretação de cada estado ou permitiam planejamentos mais agressivos.

Fatiar a doação em várias parcelas

Durante muitos anos, uma estratégia bastante conhecida consistia em dividir a doação de um patrimônio em diversas transmissões menores, realizadas ao longo do tempo.

Ou seja, se cada doação permanecesse dentro de uma faixa de tributação menor, seria possível evitar uma alíquota mais elevada sobre um patrimônio transmitido de uma só vez.

Agora, a eficácia disso foi bem reduzida, a norma permite que os estados considerem, em conjunto, as doações sucessivas feitas entre o mesmo doador e o mesmo donatário dentro do período definido pela legislação estadual. Quando isso acontece, o imposto pode ser recalculado sobre o valor acumulado das transmissões, descontando aquilo que já foi recolhido anteriormente.

Espalhar a doação ao longo do tempo já não garante, por si só, manter tudo nas faixas iniciais de tributação.

Ainda há famílias em que o parcelamento continua útil, por razões sucessórias. A diferença é que ele não pode mais ser visto como estratégia automática para reduzir o ITCMD.

Declarar o imóvel pelo valor do IPTU

Muitos contribuintes usavam o valor venal do IPTU como referência principal para calcular o imposto.

Com a nova lei, a tendência é que a base de cálculo reflita o valor de mercado do imóvel. Isso aproxima o imposto do valor real que o imóvel teria numa venda e reduz a diferença que costumava existir entre o valor adotado para tributação e o preço que o imóvel alcançaria numa venda.

Vamos ilustrar com um exemplo: um imóvel consta com valor próximo de R$800 mil para fins de IPTU, mas possui valor de mercado estimado em R$1,4 milhão. Considerando uma alíquota de 2%, a diferença de R$600 mil na base de cálculo representaria aproximadamente R$12 mil de imposto.

Mesmo assim, o fisco não pode simplesmente trocar o valor declarado pelo contribuinte por outro que considere mais alto. Para questionar o valor informado, precisa abrir um procedimento formal e justificar por escrito o novo cálculo. Ou seja, a mudança na base de cálculo não significa que toda doação será automaticamente reavaliada pela Fazenda. 

Apostar que o estado não vai mexer na lei

Perdeu força, também, a ideia de que alguns estados manteriam a alíquota fixa indefinidamente, agora é obrigatória a adaptação das legislações estaduais.

Mesmo assim, nem todos os estados passaram a cobrar as novas regras de imediato, cada um ainda precisa aprovar a própria legislação e observar os prazos constitucionais para início da cobrança. Porém, contar com a permanência de modelos antigos é uma aposta arriscada para quem pretende organizar a sucessão patrimonial. 

No início de 2026, alguns estados ainda discutiam como fariam essa adequação, inclusive com debates jurídicos sobre a validade das alíquotas fixas enquanto as novas leis estaduais não fossem aprovadas. O Amazonas, porém, seguiu um caminho diferente e já havia implementado a forma escalonada antes mesmo da publicação da lei complementar federal.

O que continua valendo no planejamento sucessório

Embora algumas estratégias tenham perdido espaço, a doação de imóvel para filhos não perde o que tem de interessante. 

A reforma alterou regras tributárias, mas preservou instrumentos importantes do planejamento sucessório. Quando usados de forma adequada e compatíveis com os objetivos da família, eles permitem organizar a transferência do patrimônio com segurança jurídica.

Reserva de usufruto, incomunicabilidade e outras proteções

Entre os mecanismos ainda comuns está a reserva de usufruto. Nessa modalidade, os pais transferem a propriedade do imóvel aos filhos, mas mantêm o direito de usar, administrar ou receber os frutos daquele bem enquanto viverem, o que permite antecipar parte da sucessão sem abrir mão do uso do patrimônio. O filho vira dono, mas só passa a usufruir do imóvel quando o usufruto termina. 

As chamadas cláusulas restritivas seguem válidas e servem para proteger o patrimônio familiar.

A cláusula de incomunicabilidade, por exemplo, impede que o imóvel passe a integrar o patrimônio comum do casamento ou da união estável do filho, conforme o regime de bens aplicável.

Já a impenhorabilidade busca resguardar aquele bem contra determinadas dívidas do donatário, dentro dos limites previstos em lei. A cláusula de reversão, por sua vez, prevê o retorno do imóvel ao patrimônio do doador caso o filho venha a falecer antes dele.

Cada medida atende a uma necessidade diferente, e dificilmente uma combinação serve a todas as famílias. 

A LC 227/2026 também confirmou situações em que o ITCMD não é cobrado, e duas interessam ao planejamento familiar. A primeira acontece quando o usufruto termina, geralmente com a morte dos pais, e o filho passa a ser dono pleno do imóvel, sem novo imposto sobre isso. A segunda envolve certas transmissões de valores de previdência privada. São casos que já eram importantes e que a lei manteve fora da cobrança.

As formalidades da doação seguem as mesmas. A transferência é regida pelos artigos 538 a 564 do Código Civil e, quando envolve imóveis, exige escritura pública em cartório e registro na matrícula do bem. Sem esses dois passos, a doação não se completa.

ITCMD no Amazonas: o que já mudou em Manaus

Para quem mora em Manaus ou tem imóveis no Amazonas, a mudança não começou com a LC 227/2026.

O estado se antecipou à regra nacional. A Lei Complementar Estadual nº 269/2024 instituiu a progressividade do ITCMD, com cobrança a partir de 23 de março de 2025, após o prazo constitucional de 90 dias. 

Desde então, herança e doação seguem três faixas:

• 2% para valores entre R$50 mil e R$2 milhões.
• 3% para a parcela entre R$2 milhões e R$6 milhões.
• 4% para valores superiores a R$6 milhões.

O teto amazonense é de 4%, abaixo do limite nacional de 8%, ou seja, mesmo nas faixas mais altas, o percentual cobrado no estado fica distante do máximo permitido em todo o país.

A faixa de 2% incide só sobre o que passa da isenção, que muda conforme o caso: R$50 mil na doação e R$400 mil no total dos bens deixados (o espólio). Acima disso é que a tabela começa a valer. Isso explica uma confusão onde muita gente ainda acha que o ITCMD no Amazonas é de 2%, mas essa regra acabou em 2025.

Outra surpresa é a regra das doações sucessivas. Doações ao mesmo filho dentro de um ano são somadas para calcular o imposto.

Antes de doar, três perguntas merecem resposta

A nova legislação reforçou que uma boa decisão depende menos da data em que a doação será realizada e mais da forma como ela será montada.

Essas respostas influenciam tanto a estrutura jurídica da doação quanto seus efeitos tributários, o que explica por que a solução de uma família raramente serve para outra.

Doação continua sendo um caminho legítimo

A LC 227/2026 não retirou a utilidade da doação de imóveis no planejamento sucessório. Ela apenas limitou as estratégias que exploravam diferenças de interpretação da legislação tributária.

A doação é um instrumento previsto no Código Civil, à disposição das famílias que desejam organizar a sucessão de forma planejada. A diferença é que decisões como essa passaram a exigir uma análise mais individualizada.

Quando essa avaliação é feita com antecedência, fica mais fácil compreender os impactos tributários, definir o que é mais adequado e evitar decisões tomadas com base em informações incompletas.

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